营改增后，个人转让房产该如何交税？不看你就out了~

《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照财产转让所得项目按20％的适用税率缴纳个人所得税。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》文，对收入额、财产原值、转让住房过程中缴纳的税金、合理费用具体明确如下，。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除。

　　一、增值税

　　首先要提醒的是：营改增后，房地产转让就不用再交营业税啦，而是交增值税。

　　其中牵涉到一个很重要的问题：个人转让（含买卖）二手房，增值税怎么交？

　　去年营改增后，相关政策就有了新变化：

　　1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

　　办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

　　二、土地增值税

　　土地增值税的税率为：

　　增值额与扣除项目金额的比率不超过50％的部分，适用税率为30％；

　　超过50％～100％的部分，适用税率为40％；

　　超过100％～200％的部分，适用税率为50％超过200%的部分，适用税率为60％。

　　对个人销售不动产，土地增值税的优惠政策主要包括：

　　(1) 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　(2) 个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房，经向税务机关申报核准，免予征收土地增值税。

　　(3) 因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。这类房地产是指因城市市镇规划、国家建设需要拆迁而被政府征用、收回的房地产。对由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免征土地增值税。

　　三、个人所得税

　　个人将拥有的房地产所有权转让，实际上是一种买卖行为。《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目按20％的适用税率缴纳个人所得税。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)文，对收入额、财产原值、转让住房过程中缴纳的税金、合理费用具体明确如下：

　　(1)收入额。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。个人申报收入偏低的，税务机关可以核定应税收入。

　　(2)财产原值。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除。

　　(3)转让住房过程中缴纳的税金。具体是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　(4)合理费用。具体是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　(5)对于不能准确提供有关计税资料的，税务机关可按房屋转让收入的1％～3％，核定应缴个人所得税额。

　　国家对个人销售不动产给予个人所得税的优惠政策主要包括：

　　(1)对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　(2)对个人转让自用5年以下的生活用房所得，实行先缴个人所得税纳税保证金，1年内重新以本人名义购房时予以退还的政策。

　　(3)对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，不论是生活用房或非生活用房，一律免征个人所得税。

　　四、印花税

　　个人将拥有的房地产权转让实际上是一种买卖行为，对个人将拥有的房地产权转让应当按照“产权转移书据”项目以书据中所载金额的0.5‰征收印花税。

　　五、契税

　　(1)首套房:面积小于等于90平米,契税税率1%;面积大于90平米,契税税率1.5%；

　　(2)二套房:面积小于等于90平米,契税税率1%;面积大于90平米,地税税率2%；

　　(3)三套房及以上套数:契税为3%。

　　注：

　　因政策不断变化与调整，小K提供的以上信息仅供参考，如有异议，请以权威部门公布的细则为准！